اصول و ضوابط قانونی ساختمان سازی



اصول و ضوابط قانونی ساختمان سازی

 

مدارک لازم جهت تشکيل پرونده ساختماني

مراحل صدور پروانه ساختمان

نحوه محاسبه تراکم ساختماني و درصد زير بنايي

حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکوني

حياط خلوت ها

بالکن ها

آسانسورها

پله فرار

صدور پروانه پست برق

معيارهاي پارکينگ ساختمانها

افزايش سطح مفيد بنا در ساختمانهاي صرفا مسکوني

نحوه نصب سنگ در نماي مشرف به معابر

صدور گواهي پايان ساختمان منوط به نما سازي ساختمان مي باشد .

نحوه نصب سنگ جهت نماسازي ساختمان

نماسازي و محوطه سازي قبل از صدور پايان کار

مواقعي که بعلت شيب طبيعي زمين و نهاني شدن کف گذر ، کف پارکينگ از متوسط کف تمام شده

گذر بالاتر قرار مي گيرد .

زمينهاي شيب دار و شرايط عدم محاسبه زير زمين در جزء تراکم

نحوه صدور گواهي عدم خلاف آپارتمان

نحوه صدور گواهي عدم خلاف و پايان کار در مجتمع هاي مسکوني

انجام معاملات املاک با ارائه برگ پايان ساختمان و لزوم استعلام طرح هاي تفصيلي توسط دفاتر اسناد رسمي

نحوه صدور گواهي ساختمان جهت ساختمان هاي مخروبه

مدت اعتبار گواهي عدم خلاف و پايان ساختمان

جلوگيري از سد معبر ناشي از مصالح ساختماني و ايجاد حصر اطراف محل گودبرداري

احداث ساختمان ، نصب حصار موقت و جلوگيري از خطرات براي عابرين

حفظ درختان حريم پياده رو ، باز بودن معبر جوي آّب ، عدم دپو نخاله ساختمان در کارگاه هاي ساختماني

هدايت آب حاصل از نزولات جوي از ناودان ساختمان به چاه هاي جذبي

استفاده از سازمان آتش نشاني به هنگام صدور گواهي پايان کار ساختماني بناهاي بيش از هفت طبقه

نحوه نظارت شهرداري بر ساختمانهاي احداثي

رسيدگي به تخلفات جزئي

رسيدگي به تخلفات جزئي در کميسيون هاي داخلي

نحوه رسيدگي به تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمين باير و اضافه بناي مازاد بر تراکم تا 50 متر مربع ضوابط و مقررات شهرسازي در قراردادهاي پيمانکاري ساختماني

تعديل عمليات ساختمانها مستلزم ابلاغ کتبي مقام مسئول شهرداري منطقه مي باشد .

نحوه پرداخت هزينه کارشناسي پرونده هاي کميسيون ماده 100

طرح موضوع عدم استحکام بنا در کميسيون ماده 100

ابلاغ آراء صادره از طرف کميسيون هاي ماده 100 به کليه ذينفعان

در خصوص آراء ماده 100 که به درخواست مالک رفع خلاف مي گردد و يا مالک رفع خلاف مي نمايد .

نحوه اقدام در مورد افرادي که عمدا مهر موم اماکن را بشکنند .

نحوه اعتراض به آراء کميسيون ماده 100

نحوه اعتراض شهرداري , مالک و يا مستاجر به آراء کميسيون

نحوه اقدام در مورد آراء فک پلمپ

خودداري مالک از پرداخت جرائم

حدود اختيارات ديوان عدالت اداري و نحوه اقدام ساير مراجع قضايي به آراء ماده 100

ارسال سوابق در اسرع وقت به شعب ديوان عدالت اداري

اقدام منطق شهرداري در خصوص آراء نقض شده توسط ديوان عدالت اداري

دستورالعمل در مورد آراء کميسيون هاي ماده 100 که توسط ديوان عدالت اداري نقض مي شوند.

عدم صدور پايان کار ساختماني جهت بناهاي مخروبه و لزوم اخذعدم خلاف و پايان کار جهت انجام معاملات قطعي

ذکر غير قابل تفکيک بودن عرصه ملک در گواهي هاي صادره

مواردي که نياز به کسب مجوز از شهرداري ندارد .

مدارک لازم جهت تفکيک اراضي

مراحل انجام تفکيک اراضي

شرح مختصري از مقررات تفکيک اراضي

عرض گذرگاه هاي احداثي

 

ضوابط و مقررات شهرسازي در قراردادهاي پيمانکاري ساختماني

ضوابط و مقررات شهرسازي که پيمانکاران بايد آن را در پروژه هاي ساختماني رعايت کنند , به چند دسته تقسيم گردد :

1- مدارک لازم جهت تشکيل پرونده ساختماني مدارک لازم جهت تشکيل پرونده ساختماني عبارتند از :

الف) ارائه تقاضا به وسيله مالک و يا وکيل قانوني وي .

ب) در صورتي که تقاضا از طرف شرکت يا سازماني باشد نماينده رسمي آن شرکت يا سازمان بايد برگ معرفي معتبر را از طرف شرکت ارائه دهد .

ج) يک برگ فتوکپي از تمام اوراق سند مالکيت .

د) در صورتي که زمين 6 دانگ به صورت مشاعي باشد بايد يک برگ از هر يک از اسناد مشاعي ارائه شود .

ت) در مورد زمين هاي تفکيک شده که سند جديد صادر نشده باشد ارائه صورتجلسه تفکيکي و رونوشت و يا فتوکپي سند مادر الزامي است .

پ) اصل سند مالکيت جهت تطبيق بايد همراه متقاضي باشد .

ح) برگ مفاضا حساب نوسازي و يا معافيت آن در شش ماهه گذشته سال .

ط) در صورتي که مالک فوت شده باشد گواهي انحصار وراثت به انضمام وکالت نامه متقاضي از طرف ورثه و در مورد ورثه صغير اجاره نامه قيم الزامي است .

خ) در صورتي که زمين موقوفه باشد برگ اجازه نامه سازمان اوقاف و برگ بلامعارض بودن زمين از اداره ثبت لازم است , بديهي است ارائه نقشه تفکيکي مصوب شهرداري نيز الزامي است .

ظ) ارائه مفاصا حساب مالياتي بر اراضي باير وزارت دارايي قبل از صدور پروانه .

ع) یک برگ نقشه 2000/1 که جای دقیق ملک توسط مالک مشخص و امضاء شده باشد. نقشه 2000/1 سازمان نقشه برداری در شهرداری مناطق عرضه می گردد. مخص نمون محل ملک بر روی نقشه 2000/1 به عهده مالک بوده و از وظایف شهرداری خارج است.

ف) اسناد که فاقد ابعاد و مساحت مي باشد مالکين آنها مي بايست نسبت به ارائه کروکي ثبتي ملک و يا ابعاد و مساحت ملک که توسط آنها تهيه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمي گواهي امضاء شده باشد اقدام نمايند .

ه ) جهت اراضي بيش از 3000 متر مربع ارائه کروکي نقشه برداري شده که به تأييد مهندسين مجاز رسيده باشد الزامي باشد .

ي) ارائه مدارک و تعهد نامه هاي مربوطه در اجراي مفاد قانون زمين شهري و آيين نامه اجرايي آن .

2- مراحل صدور پروانه ساختمان جهت صدور پروانه ساختمان نياز به مدارک و مراحل ذيل است که عبارتند از :

الف) ارائه مدارک و تشکيل پرونده

ب) بازديد از محل مورد تقاضا و تهيه گزارش

ج) اظهار نظر طرح تفصيلي

د) تعيين بر و کف

ت ) صدور دستور تهيه نقشه

پ) ارائه نقشه توسط متقاضي ضمن معرفي مهندس ناظر

ح ) کنترل نقشه

ط) ارائه نقشه محاسبات و کنترل آن در صورت لزوم .

خ) صدور قبض عوارض مربوطه و اعلام وصول از طرف اداره درآمد پس از پرداخت توسط متقاضي

ظ) تهيه پيش نويس پروانه

ي) مراجعه مالک و مهندس ناظر به شهرداري و امضاء ظهر پروانه و اخذ آن توسط مالک

3- نحوه محاسبه تراکم ساختماني و درصد زيربنايي مجاز مبناي محاسبه تراکم مساحت قيد شده در سند مالکيت مي باشد , مگر اينکه مساحت موجود در محل از مقدار قيد شده در سند مالکيت کمتر باشد که در اين صورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود . در کاربري صنعتي مبناي محاسبه تراکم ساختماني و سطح اشتغال مساحت زمين پس از رعايت برهاي اصلاحي خواهد بود . مقدار جزء گذر در طرح هايي که جهت اجراء به اداره املاک ابلاغ شده جزء گذار محسوب نخواهد شد , مگر مالک از طريق دفتر اسناد رسمي متعهد گردد که مقوله جزء گذر را به رايگان به شهرداري واگذار نمايد.

نمودار ميزان تراکم ساختماني مجاز با توجه به نوع استفاده زمين

 

نوع استفاده                              سطح اشغال                              حداکثر تراکم ساختماني

مسکوني با تراکم 12%                           %60.                                      120%  مساحت زمين

. مسکوني با تراکم 180                          %60                                       180 % مساحت زمين

تجارتي و مختلط (اداري)                         % 60                                        120 % مساحت زمين

بهداشتي                                             % 50                                     200 % مساحت زمين

بيمارستان                                            %50                                       200 % مساحت زمين

آموزشي                                             % 50                                        200 % مساحت زمين

صنعتي                                                %50                                        200 % مساحت زمين

دولتي                                                  %50                                         250 % مساحت زمين

تجارتي                                                % 60                                        100 % مساحت زمين

4- حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکوني 120 % , دو طبقه روي زيرزمين و پيلوتي و يا سه طبقه روي زيرزمين مجاز , % حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکوني در تراکم 100 است . در تراکم 180 % سه طبقه روي پيلوت و زيرزمين و يا چهار طبقه روي زيرزمين مجاز است , در مورد باغات و اراضي کشاورزي ضوابط مربوطه ملاک عمل است . در موارد خاص از نظر هماهنگي با مجاورين موضوع در شوراي معماري قابل رسيدگي است .

5- حياط خلوت ها

حياط خلوت ها با توجه به شرايط و متراژ ساختمان و نوع ساخت آن متفاوت خواهد بود که مي توان بدين صورت دسته بندي کرد :

الف) حياط خلوت هايي که براي تأمين نور اتاق هاي اصلي مانند نشيمن , نهارخوري , خواب و غيره پيش بيني مي گردد مي بايستي داراي حداقل مساحت 12 مترمربع باحداقل 3 متر عرض بوده و براي زمين هاي کمتر از 200 مترمربع , 6% مساحت زمين کافي است .

ب) حياط خلوت هايي که براي تأمين نور آشپزخانه و يا انبار به مساحت بيشتر از 6 مترمربع پيش بيني مي شود با حداقل عرض 2 متر بوده و براي زمين هاي کمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمين کافي است .

ج) مساحت و ابعاد حياط خلوت هايي که در بالا آمده براي ساختمان هاي معمولي با ارتفاع حداکثر 5 طبقه مي باشد .

د) در صورت پيش بيني حياط خلوت در پلاک هاي شمالي , حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود براي زمين هاي کمتر از 200 متر حداقل عرض 2 متر مي باشد .

ت) در مواردي که اطاق هاي اصلي از دو واحد مسکوني مستقل و در يک حياط خلوت نورمي گيرند فاصله پنجره آنها از هم نبايد کمتر از 6 متر باشد

ط) در مواردي که آشپزخانه و اطاق از دو واحد مسکوني و يا آشپزخانه آنها از يک حياط خلوت نور مي گيرند فاصله نيروهاي مقابل آنه ا از هم نبايستي کمتر از 4 متر باشد .

ي) مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان هاي تا 6 طبقه از همکف ملاک عمل بوده و جهت ساختمان هاي بيش از 6 طبقه بايستي نورگيري اطاق ها به صورتي منطقي پيش بيني شده به نحوي که مورد قبول شوراي معماري منطقه باشد .

6-  بالکن ها

بالکن ها بايد با توجه به شرايط و نوع ساخت ساختمان به شرح ذيل است که عبارتند از :

الف) احداث پيش آمدگي و بالکن در گذرهاي کمتر از 12 متر مقدور نمي باشد .

ب) احداث پيش آمدگي در خيابان هاي 12 متر تا 20 متري به عمق 80 سانتي متر و براي خيابان هاي 20 متر به بالا به عرض 120 سانتي متر مجاز مي باشد .

3 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد . / ح) ارتفاع پيش آمدگي نسبت به کف پياده رو نبايد از 5

د) پيش آمدگي ساختمان در همکف و طبقات در خارج از 60 % طول مجاز و در داخل زاويه 45 درجه حداکثر به ميزان 2 متر بلامانع است ( رعايت 60 % مساحت الزامي است ) .

3 متر ارتفاع از کف / 1 متر عمود بر پخ و بر شرط رعايت 5 / ط) پيش آمدگي روخ پخ دو گذر در محدود سند مالکيت به ميزان حداکثر 5 پياده رو بلامانع است .

ظ) طريق محاسبه زيربنا و تراکم پيش آمدگي در داخل فضاي بازار به قرار زير است :

1- پيش آمدگي آخرين سقف ساختمان به عنوان باران گير جز زيربنا محسوب نمي گردد .

2- بالکن ها و تراس هاي مسقف تا عمق 3 متر چنانچه سه طرف آن باز باشد2/1 مساحت آن جز زيربنا محسوب مي گردد بديهي است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زيربنا محسوب خواهد شد .

3- در صورتي که پيش آمدگي سه طرف بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء زير بنا خواهد شد .

7- آسانسور

کليه ساختمان هايي که ارتفاع آنها از سطح گذر 15 متر به بالا و يا 15 اشکوب باشد , مي بايست محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پيش بيني گردد . چنانچه ارتفاع ساختمان از کف ورودي اصلي کمتر از 15 متر و يا کمتر از 15 اشکوب باشد آسانسور الزامي نيست .

8- پله فرار

به منظور حفظ شرايط ايمني ساکنين ساختمان ها در مواقع اضطراري مانند آتش سوزي و غيره لازم است ساختمان هايي که ارتفاع آن از کف زمين به شش طبقه و بالاتر برسد جدا از پله اصلي پله ديگري به صورت باز جهت خروج اضطراري پيش بيني شود و يا پله اصلي به شکلي که شرايط و ايمني پله فرار را دارا باشد طراحي گردد . مساحت پله فرار جز تراکم ساختمان منظور نمي گردد . در ساختمان 6 طبقه که مساحت هر طبقه حداکثر 300 متر مربع و در هر طبقه حداکثر دو واحد مسکوني باشد پله اصلي مي تواند در فضاي باز احداث و به عنوان پله فرار نيزمورد استفاده قرارگيرد .

9- صدور پروانه پست برق

در مورد احداث پست هاي برق در محدوده شهر تهران پس از دريافت تقاضاي شرکت برق و صورت مجلس تصرف قطعه زمين براساس ماده 9 لايحه قانوني نحوه و تملک اراضي براي طرح هاي عمراني و موقعيت محل مورد نظر بر روي نقشه 2000/1  هوايي براساس نقشه هاي تفصيلي و مقررات مربوطه بر و کف تعيين و اقدام به صدور پروانه مي گردد . بديهي است در صورتي که مورد تقاضاي وزارت نيرو کل پلاک ثبتي را شامل نشود ضمن انجام مراحل تفکيک جزء مورد نياز نسبت به باقي مانده صدور پروانه ساختماني با رعايت مقررات مربوطه به نام مالک بلامانع مي باشد .

10- معيارهاي پارکينگ ساختمان ها

ضوابط و مقررات مربوط به پارکينگ ساختمان ها عبارتند از :

الف) صدور پروانه جهت ساختمان جديد و يا اضافات ساختماني مجاز نخواهد بود مگر اينکه در طرح ساختمان و يا تغييرات آن حداق تعداد محل هاي پارکينگ براساس معيارهاي زير پيش بيني شده باشد .

ب) در مواردي که به دلائل فني احداث پارکينگ مقدور نباشد با رعايت تراکم ساختماني پيش بيني شده در اين موارد حق پارکينگ اخذ و به صندوق شهرداري واريز خواهد شد .

ج) تأمين پارکينگ در مازاد فضاي باز جزء زيربنا محسوب نخواهد شد .

د) در صورتي که پارکينگ در طبقات زيرزمين ساختمان پيش بيني شود سطح اين قسمت جز تراکم محاسبه نخواهد شد .

ت) رامپ پارکينگ پيش بيني شده در فضاي باز ساختمان جزء زيربنا محسوب نخواهد شد .

ط) از هر خيابان فقط يک راه ورودي به پارکينگ مجاز خواهد بود , مگر طول بر زمين بيش از 20 متر باشد که در اين صورت مي توان از دو درب ورودي پارکينگ استفاده نمود .

پ) حداکثر ارتفاع پارکينگ 20/2 متر و حداقل ارتفاع ورودي پارکينگ 80 / 1 متر مي باشد چنانچه مساحت پارکينگ بيش از 1000 متر مربع متر باشد , ارتفاع پارکينگ مي تواند تا 5/2 متر پيش بيني شود .

ظ) در صورتي که در محاسبه تعداد پارکينگ اعداد اعشاري به دست آمد براي تأمين پارکينگ عدد کامل بعدي ملاک عمل بوده و جهت اخذ عوارض همان عدد اعشاري مورد محاسبه قرارمي گيرد .

ع) زيرزمين پارکينگ بايد داراي دسترس مستقيم به طبقات باشد .

غ) حداقل عرض رامپ جهت دسترسي پارکينگ براي حداکثر 25 واحد 5/3 متر و از 25 واحد به بالا حداقل 5 متر لازم است مگر دو راه ورود وخروج هريک به عرض5/3 متر نيز پيش بيني شود .حداکثر شيب رامپ 15 % خواهد بود .

ه) فضاي پيش بيني شده جهت پارکينگ بايد به نحوي باشد که هر اتومبيل مستقلاً به ابعاد5*5/2 متر به انضمام فاصله مناسب جهت مسير حرکت بتواند داخل و يا خارج شود و يا هر طرحي که طبق استانداردهاي بين المللي بتواند عمل نمايد .

ي) پارکينگ مورد لزوم ساختمان هاي مسکوني

1- ساختماني هايي که داراي يک واحد مسکوني مي باشند و سطح ناخالص طبقات آنان با زيرزمين از 150 مترمربع کمتر باشد

احداث پارکينگ الزامي نيست در صورتي که سطح ناخالص طبقات بين 150 تا 200 متر مربع باشد يک واحد و چنانچه سطح ناخالص طبقات از 200 متر مربع بيشتر باشد به دو محل پارکينگ نياز مي باشد .

2- ساختمان هايي که داراي بيش از يک واحد مسکوني مي باشند . در حوزه يک تقسيم بندي سه گانه تا مساحت 200 متر مربع خالص آپارتمان مسکوني يک واحد بيش از 200 مترمربع 5/1 واحد پارکينگ محاسبه خواهد شد . در حوزه 2 و 3 تقسيم بندي سه گانه چنانچه مساحت خالص آپارتمان تا 100 مترمربع باشد نيم واحد وبين 100-200 مترمربع يک واحد بيشتر از 200 مترمربع 5/1 واحد محاسبه خواهد شد

11- افزايش سطح مفيد بنا در ساختمان هاي صرفاً مسکوني جهت تسهيل در امور مراجعين و افزايش مفيد و قابل استفاده بناي احداثي در املاک و بهره وري بيشتر از ساختمان هاي احداثي که صرفاً به صورت مسکوني مي باشد موارد زير مجاز اعلام مي گردد . سطح حياط خلوت و راه پله جزء تراکم محسوب نمي گردد , مشروط بر اينکه ميزان بناي احداثي در حد درصد طول مجاز اجراء شود. عايت حداقل ابعاد و مساحت هاي موجود در ضوابط جهت حياط خلوت ها الزامي است. در صورتي که از حداقل ابعاد و مساحت هاي ضابطه اي کمتر اجراء شود محل حياط خلوت جزء بناء و تراکم محاسبه خواهدشد .

جهت افزايش سطح خالص واحدهاي احداثي 10 % از سطح زيربنا به عنوان سطح اشغال ديوار در پلاک هاي کمتر از 330 مترمربع مشروط به رعايت تبصره 1 بند 1 جزء تراکم محسوب نگردد .

ارتفاع تمام شده پيلوت تا 40/ 2 متر به شرط استفاده جهت پارکينگ بلامانع است و در صورتي که زيرزمين احداث نگردد ارتفاع تا 60/2 متر به شرط اينکه سطح فوندانسيون تا 60 سانتي متر پايين تر از گذر باشد بلامانع است . در صورتي که پروانه ساختماني جهت احداث پيلوت و زيرزمين توأماً صادر شود ارتفاع تمام شده پيلوت تا 40/ 2 متر بلامانع بوده و در اين حالت به جهت لوله کشي هاي مورد لزوم ارتفاع اوليه زيرزمين به شرط استفاده بر اساس پروانه تا 3 متر و ارتفاع تمام شده 60 / 2 بلامانع است . ارتفاع تمام شده اتاق تأسيسات در زيرزمين تا 3 متر بلامانع است .

فاصله داخل به داخل ستون ها جهت پارک دو اتومبيل حداقل 5/4 متر با نور اصلي 5 متر ( محور تا محور ستون ) بلامانع است. احداث اتاق مستخدم يا سرايداري در زيرزمين تا 40 مترمربع و با عدم تفکيک و به عنوان مشترک ساختمان بدون احتساب در تراکم بلامانع است ضمناً پارکينگ نيز جهت آن در نظر گرفته نشود ( اين بند فقط در مورد ساختمان هايي با داشتن بيش از شانزده آپارتمان ملاک عمل مي باشد) . بديهي است در فضاي ياد شده احداث سرويس بهداشتي ( توالت و حمام ) و آشپزخانه بلامانع است . به منظور تعبيه نور زيرزمين در پلاک هاي که پيلوت و زيرزمين توأماً احداث خواهد شد ايجاد شيب معکوس جهت نورگيري زيرزمين تا حد مجاز ( 90 سانتي متر) بلامانع مي باشد . در مورد کسري و يا عدم احداث يک واحد پارکينگ عوارض متعلقه دريافت گردد .

12- نحوه نصب سنگ در نماي مشرف به معابر

نصب پلاک سنگي روي نماي ساختماني مشرف به معابر به کلي ممنوع است مگر آنکه به داخل پيچ و مهره شده و يا با سيم به يکديگر و به بدنه ساختمان متصل گردد تا خطر ريزش نداشته باشد و هر آينه خلاف آن عمل شود از طرف شهرداري جلوگيري به عمل خواهد آمد .

13- صدور گواهي پايان ساختمان منوط به نماسازي ساختمان مي باشد

صدور گواهي پايان ساختمان منوط به نماسازي جهات مختلف ساختمان بوده و مادام که مالکين ساختمان را نماسازي ننمايند از صدور گواهي پايان ساختمان خودداري خواهد شد .

14- نحوه نصب سنگ جهت نماسازي ساختمان

چون تعدادي از ساختمان ها براي نماسازي از سنگ روکار استفاده مي نمايند , و ملات مورد مصرف به اندازه کافي در چسبيدن سنگ ها مؤثر نمي باشد و ضمناً مشاهده گرديده است که در مواردي ، سنگ هاي روکار ساختمان ها کنده شده و خطراتي براي عابرين پياده به وجود آورده است . لذا به لحاظ حفظ جان عابرين پياده , مالکين ساختمان هايي که در نظر دارند از سنگ جهت نماسازي استفاده نمايند نصب سنگ را به بست آهني انجام داده و يا به وسيله پيچ هاي 12 سانتي متري , سنگ ها را نصب و يا محکم نمايند و ضمناً مالکين ساختمان هايي که داراي نماي سنگي مي باشد نيز بايستي موارد فوق را رعايت نمايند .

15- نماسازي و محوطه سازي قبل از صدور پايان ساختمان

صدور پايان کار ساختمان موکول به انجام نماسازي و محوطه سازي مي باشد . فرازي از ضوابط و مقررات نماي شهر مصوبه مورخ 28/8/69 شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران  :

الف) کليه سطوح نمايان ساختمان هاي واقع در محدوده و حريم شهرها و شهرک ها که از داخل معابر قابل مشاهده است اعم از نماي اصلي يا نماهاي جانبي , نماي شهري محسوب شده , لازم است يا مصالح مرغوب به طرز مناسب و زيبا و هماهنگ نماسازي شود .

ب) صدور گواهي پايان کار ساختمان مشروط به انجام نماسازي نماهاي اصلي و جانبي است .

ج) مهندسين مشاور و دارندگان پروانه اشتغال به کار مهندسي موظفند در تهيه و اجرا و نظارت بر طرح هاي ساختماني نماسازي کامل کليه سطوح نمايان را رعايت کنند .

16- مواقعي که به علت شيب طبيعي زمين و نهاني شدن کف گذر , کف پارکينگ از متوسط کف تمام شده گذر بالاتر قرارمي گيرد .

در خصوص املاک داراي پروانه ساختمان , که قبل از نهاني شدن وضعيت اجرايي کف گذر , احداث بنا گرديده و به دليل عدم اعلام وضعيت اجرايي کف گذر در پروانه صادره , با توجه به شيب طبيعي زمين اقدام شده و بر اثر نهاني شدن وضعيت اجرايي کف گذر , طبقه پارکينگ از متوسط کف تمام شده گذر مجاور , بالاتر واقع شده و غيرقابل دسترسي سواره گرديده است در اين گونه موارد مساحت طبقه مذکور مادام که به صورت فضاي باز پيلوتي از آن استفاده مي شود جزء تراکم کلي ساختمان منظور نمي گردد و چنانچه ساير شرايط صدور عدم خلاف يا پايان کار فراهم است با قيد مشاع بودن سطوح مذکور به عنوان محل بازي بچه ها و فضاي باز نسبت به صدور عدم خلاف و يا پايان کار , حسب مورد اقدام لازم معمول خواهد شد .

17- زمين هاي شيب دار و شرايط عدم محاسبه زيرزمين در جزء تراکم

در مورد زمين هاي شيب دار که نورگير زيرزمين از يک طرف به صورت منطبق با ضابطه و از جهات ديگر نورگير کامل و يا بيش از حد ضابطه مي باشد و در صورتي که طبق نقشه اجرا شده باشد , زيرزمين تلقي شده و جزء تراکم محاسبه نمي شود ( حداکثر يک طبقه زيرزمين ) .

18- نحوه صدور گواهي عدم خلاف آپارتمان

در يک مجموعه ساختماني اعم از بناهاي مسکوني و تجاري و غيره صدور برگ عدم خلاف جهت واحد مورد تقاضا به شرط آن که تخلفي در مشاعاتي که در سند قيد شده انجام نگرفته باشد بلامانع است .

19- نحوه صدور گواهي عدم و خلاف و پايان کار در مجتمع هاي مسکوني

در مجتمع هاي مسکوني صدور هرگونه گواهي عدم خلاف و پايان کار منوط به اجراي فضاي خدماتي در حد پيشرفت کار قسمت هاي مسکوني خواهد بود و اخذ تعهد در اين خصوص از هيئت مديره تعاوني ضروري بوده و در پروانه صادره نيز قيد خواهد شد . در اين صورت شرط ارائه صورت مجلس تفکيکي قبل از صدور پروانه ضرورت نخواهد داشت .

20- انجام معاملات املاک با ارائه برگ پايان ساختمان و لزوم استعلام طرح هاي تفصيلي توسط دفاتر اسناد رسمي جهت انجام معاملات املاک ارائه برگ پايان ساختمان با رعايت مقررات مربوطه کافي بوده و دفاتر اسناد رسمي ملزم به استعلام هاي طرح هاي تفصيلي از مناطق شهرداري تهران نمي باشد . بديهي است خريداران در صورت تمايل مي توانند وضعيت طرح هاي تفصيلي ملک مورد معامله را از شهرداري منطقه مربوطه استعلام نمايند .

21- نحوه صدور گواهي ساختمان جهت ساختمان هاي مخروبه

گواهي پايان ساختمان براي پلاک هايي که داراي ساختمان مخروبه هستند صادر نمي گردد , براي اين گونه پلاک ها و اماکن , تنها به صدور گواهي احداث بناي قبل از سال 1349 آن هم به استناد اسناد معتبر اکتفاء خواهد شد .

22- مدت اعتبار گواهي عدم خلاف و پايان ساختمان

اعتبار گواهي عدم خلاف 6 ماه از تاريخ صدور تعيين گرديده است . بديهي است خريداران ساختمان ها علي القاعده بايد متن گواهي پايان ساختمان و عدم خلاف را با وضعيت ملک تطبيق نموده و در صورت وجود مغايرت , اصلاح آن را از فروشندگان درخواست نمايند .

23- جلوگيري از سد معبر ناشي از مصالح ساختماني و ايجاد حصر اطراف محل گودبرداري

شهرداري هاي مناطق موظفند که هرگونه ايجاد سد معبر ناشي از تخليه و نگهداري انواع مصالح ساختماني و خاک مازاد ساختمان هاي در دست احداث در سطح معابر اصلي و فرعي قوياً جلوگيري و اشغال سطوح پياده روها اعم از خاک مازاد و مصالح بيش از حد متعارف که مشکل تردد براي شهروندان ايجاد نمايد , قوياً جلوگيري و در صورت مشاهده هرگونه مورد خلاف يا اخطار کتبي 24 ساعته در صورت عدم اقدام مالکين تا پاکسازي معابر , از ادامه عمليات ساختماني جلوگيري نمايند . ضمناً کليه مالکين که قصد احداث ساختمان دارند , موظفند اطراف محل گودبرداري را با حصار لازم جهت جلوگيري از سقوط احتمالي با نظر شهرداري منطقه پوشش داده و هم زمان با پيشرفت عمليات ساختماني در ارتفاع , نسبت به نصب وسايل ايمني (نظير توري سيمي ) به منظور جلوگيري از خطرات ناشي از سقوط مصالح لازم از ارتفاع و ايجاد خطر براي عابرين , اقدام لازم و عاجل معمول دارند .

24- احداث ساختمان , نصب حصار موقت و جلوگيري از خطرات براي عابرين

به منظور جلوگيري از خطرات براي عابرين هر ساختمان جديد در کليه قسمت ها بايد به طريقي بنا شود که در هيچ مورد موجب خطر براي کارگران و همسايگان و يا اشخاصي که از گذرهاي مجاور عبور مي نمايند نباشد . نصب حصار موقت در گذرهاي همگاني در کارگاه هاي ساختماني تا خاتمه نماي ساختماني اجباري است .حصار مزبور حداکثر نبايد بيش از2/1 عرض را بگيرد مگر با اجازه شهرداري .

25- حفظ درختان حريم پياده رو , باز بودن معبر جوي آب , عدم دپو نخاله ساختمان در کارگاه هاي ساختماني

هنگام صدور پروانه ساختماني موارد مشروحه زير بايد مورد توجه قرار گرفته و مالکين ملزم به رعايت گردند .

الف) به هيچ وجه مصالح ساختماني يا نخاله را در پياده رو و خيابان دپو و تخليه ننمايند .

ب) جوي آب کاملاً باز بوده و مسير آب مسدود نباشد .

ج) درختان حريم پياده روها در مقابل ساختمان هاي احداثي بايد آماربرداري شده و به منظور حفظ آنها از آسيب توسط مالکين گوني پيچي شوند .

26- هدايت آب حاصل از نزولات جوي از ناودان ساختمان به چاه هاي جذبي

نظر به اينکه تخليه آب حاصل از نزولات جوي , از ناودان ساختمان ها به معابر , حجم آب هاي سطحي را بالا برده و با توجه به محدوديت مجازي آب هاي سطحي و آب گرفتگي ها , مشکلاتي را در مواقع باراني به وجود مي آورد , لذا ضرورت دارد در مناطقي که زمين آبکش مي باشد ناودان ساختمان ها به داخل چاه هاي جذبي هدايت شوند .

27- استفاده از سازمان آتش نشاني به هنگام صدور گواهي پايان کار ساختماني بناهاي بيش از هفت طبقه

به منظور رعايت اصول ايمني در برابر آتش سوزي و امکانات تدافعي در مقابل اين گونه حوادث که باعث خسارات جاني و مالي مي گردد هنگام صدور پايان کار ساختماني براي بناهاي بيش از هفت طبقه از سازمان آتش نشاني و خدمات ايمني نسبت به رعايت اصول ايمني استعلام خواهد شد .

28- نحوه نظارت شهرداري بر ساختمان هاي احداثي

نظارت شهرداري بر ساختمان هاي احداثي در مراحل ذيل انجام مي گيرد .

الف) تکميل گودبرداري و انجام پي کني

ب) تکميل سفت کاري طبقه همکف

ج) تکميل سفت کاري ساختمان طبق نقشه مصوبه

د) تکميل نازک کاري , جهت صدور گواهي پايان ساختمان

29- رسيدگي به تخلفات جزئي

در مورد ساختمان هاي در دست احداث و يا پايان يافته چنانچه تغييراتي خلاف نقشه هاي مصوب در ساختمان به وجود آمده باشد ( غير از اضافه بنا) و مغايرتي با اصول شهرسازي و بهداشتي و فني نداشته و تغييري نيز در نوع استفاده از آن حاصل نشده باشد طرح شکايت ازطرف شهرداري ضروري نمي باشد .

30- رسيدگي به تخلفات جزئي در کميسيون هاي داخلي

چنانچه هنگام اجراء ساختمان تخلفاتي حادث گرديده باشد و اين گونه خلاف هاي مغايرت اصولي و بنياني با ضوابط معماري و شهرسازي و فني و بهداشتي و غيره نداشته باشند , به کميسيون هاي داخلي مناطق که مرکب از شهردار منطقه , معاون شهرسازي و معماري و رئيس بازرسي فني مي باشد , اختيار داده شده است تا مواردذيل را در کميسيون هاي داخلي مطرح و اتخاذ تصميم نمايند .

الف) کليه ساختمان هايي که به صورت مسکوني بوده و داراي اضافه بنا مازاد بر پروانه و يا بناي احداثي بدون پروانه ( در هردو حالت در حد تراکم مجاز و منطبق با ضوابط شهرسازي و معماري و ديگر ضوابط جاري باشد ) در کميسيون داخلي مطرح و پس از اخذ دو برابر عوارض متعلقه از مالک رفع تعرض گردد .

ب) اضافه بناي مسکوني مازاد بر تراکم مجاز ( بدون پروانه ) حداکثر به مساحت 50 مترمربع در املاک مسکوني و هم چنين املاک مسکوني با حداکثر 50 مترمربع سطح تجاري مجاز , با اخذ عوارض معادل يک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر مترمربع , با توجه به محل و موقعيت مالک قابل تصميم در کميسيون هاي داخلي مي باشند .

ج) حذف و يا کسر پارکينگ حداکثر يک واحد در ساختمان هاي موضوع بند 2 در کميسيون داخلي مناطق مطرح و با اخذ عوارض متعلقه رفع تعرض گردد .

د) عدم رعايت پخ 45 درجه , مازاد بر 60 % مجاز , در صورتي که مجاور ساختمان همسايه باشد و يا مالک رضايت کتبي و محضري همسايه را ارائه نمايد با رعايت ساير ضوابط و مقررات بلامانع است .

ت) مواردي که مغايرت اصولي با ضوابط معماري و شهرسازي و فني و بهداشتي ندارد , از قبيل عدم رعايت شيب رامپ به ميزان 15 % و احداث پاسيو , کمتر از مساحت مجاز , قابل تصميم گيري در کميسيون هاي داخلي مناطق مي باشد . بديهي است در کليه تصميم گيري هاي کميسيون هاي داخلي مناطق , در صورتي که مالک به نظر کميسيون اعتراض داشت و يا اعضاء کميسيون توافق کامل نداشتند , پرونده جهت اخذ تصميم به کميسيون ماده صد احاله تا اتخاذ رأي به عمل آيد و پس از اجراء رأي کميسيون ماده صد و اخذ يک برابر عوارض متعلقه ( زيربنا , پذيره ) نسبت به صدور گواهي مورد درخواست اقدام به عمل آيد .

31- نحوه رسيدگي به تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمين باير و اضافه بناي مازاد بر تراکم تا50 متر مربع

نظر به ايجاد تسهيلات در رسيدگي به تخلفات ساختماني جزئي , در کميسيون هاي داخلي , رسيدگي به تخلفات ساختماني تجاوز از طول مجاز در مجاورت زمين باير چنانچه تا تاريخ رسيدگي منجر به شکايت همسايه مجاور نگرديده و همچنين باعث اضافه بناي مازاد بر تراکم بيشتر از 50 متر مربع نگرديده باشد , قابل طرح در کميسيون هاي داخلي مي باشد . شايان ذکر است که با توجه به باير بودن زمين مجاور ارائه رضايت مالک آن ضرورتي نخواهد داشت .

32- تعديل عمليات ساختمان ها مستلزم ابلاغ کتبي مقام مسئول شهرداري منطقه مي باشد

نظربه اين که تعطيل ساختمان هايي که صاحبان آنها با در دست داشتن پروانه ساختماني معتبر , اقدام به ساختمان مي نمايند , در صورت دارا بودن تخلفات ساختماني , مستلزم ابلاغ کتبي مقام مسئول شهرداري منطقه مي باشد لذا در مورد اين گونه ساختمان ها , مناطق مجاز به تعطيل ساختمان به صورت ابلاغ شفاهي نبوده و تعطيل ساختمان بايستي با ابلاغ کتبي مقام مسئول شهرداري منطقه , با ذکر علت تعطيل صورت پذيرد .

33- نحوه پرداخت هزينه کارشناسي پرونده هاي کميسيون هاي ماده صد

در خصوص نحوه پرداخت هزينه کارشناسي پرونده هاي مطروحه در کميسيون هاي ماده صد , با توجه به ملاک ملک ماده 459 قانون آئين دادرسي مدني , به شرح ذيل عمل خواهد شد .

الف) در مواردي که کميسيون بدوي و تجديد نظر , در ضمن رسيدگي , نياز به اخذ نظر کارشناسي داشته باشد , هزينه مربوطه به عهده خواهان ( متقاضي طرح پرونده در کميسيون ) خواهد بود و در صورت عدم پرداخت هزينه مذکور , کميسيون مي تواند از رسيدگي خودداري و حسب مورد , اعلام تخلف را ساقط و يا اعتراض را رد نمايند .

ب) در صورتي که قرار کارشناسي در کميسيون بدوي و يا تجديدنظر بنا به تقاضاي يکي از طرفين ( شهرداري يا مالک ) صادر شود , پرداخت هزينه مربوطه به عهده متقاضي مي باشد که در صورت عدم پرداخت نظر کارشناسي از دلائل خارج و کميسيون با توجه به ديگر دلائل موجود , مبادرت به صدور رأي خواهد نمود .

34- طرح موضوع عدم استحکام بنا در کميسيون ماده صد

موضوع عدم رعايت استحکام بنا بايد در کميسيون هاي ماده صد مطرح شود .

موضوع عدم رعايت استحکام بنا , قابل طرح در کميسيون هاي ماده صد بوده و چنانچه توأم با ساير تخلفات ساختماني باشد , بايد در فرم خلاف ضمن اعلام موارد خلاف , به عدم استحکام ساختماني نيز تأکيد شود .

35- ابلاغ آراء صادره از طرف کميسيون هاي ماده صد به کليه ذينفعان آراء صادره از طرف کميسيون هاي ماده صد و هم چنين موارد خلاف ساختماني , که از طرف اداره کل امور اجرايي کميسيون هاي ماده صد جهت ابلاغ به شهرداري مناطق ارسال مي گردد . (بايد به کليه ذينفعان ابلاغ گردد) .

36- درخصوص آراء ماده صد که به درخواست مالک رفع خلاف مي گردد و يا مالک رفع خلاف مي نمايد .

مالکيني که نسبت به آراء صادره از کميسيون هاي ماده صد قانون شهرداري ها درخواست رفع خلاف نموده يا رأساً اقدام به رفع خلاف مي نمايند , چنانچه موضوع مورد تأييد شهرداري منطقه باشد , نياز به ارسال مجدد پرونده به کميسيون هاي ماده صد نبوده و شهرداري منطقه با رعايت ساير ضوابط و مقررا ت نسبت به مورد اقدام خواهد نمود .

37- نحوه اقدام در مورد افرادي که عمداً مهر و موم اماکن را بشکنند

در صورتي که اماکني در اجراي آراء صادره از کميسيون هاي ماده 100 و يا اعمال تبصره ذيل بند 24 ماده 55 قانون شهرداري ها مهروموم شده باشد و کسي عمداً مهر مزبور را بشکند يا محو نمايد مرتکب جرم شده و بايد تحت تعقيب قرار گيرد , لذا با مشاهده تخلفات مذکور بلافاصله مراتب بايد طي گزارشي به انضمام مدارک مربوطه جهت اقدام مقتضي به دادسراهاي نواحي منعکس و پيگيري گردد و در صورت عدم برخورد قاطع از سوي مراجع مذکور مراتب همراه با مدارک و مستندات لازم جهت اقدام به اداره کل حقوقي ارسال شود .

38- نحوه اعتراض به آراء کميسيون هاي ماده صد

با توجه به مفاد تبصره 10 ماده صد قانون شهرداري ها , مناطق شهرداري مي توانند در صورت احراز مغايرت کلي و اصولي مفاد آراء صادره از کميسيون هاي ماده صد با قواني و مقررات شهرسازي و تبصره هاي ماده صد , ظرف مدت ده روز پس از دريافت آراء نسبت به آن اعتراض و ضمن توضيح کامل و لازم , پرونده را جهت رسيدگي در کميسيون هاي تجديدنظر ع به اداره کل امور اجرايي کميسيون هاي ماده صد ارسال نمايند .

39- نحوه اعتراض شهرداري , مالک و يا مستأجر به آراء کميسيون

آراء قطعي صادره از کميسيون که برمبناي تخلف مالک ساختمان است قابليت اجرا دارد و ذينفع در اين قبيل دعاوي شهرداري و مالک مي باشد به اشخاص ديگر , ولي در صورتي که مستأجر با هر شخص ديگري که مدعي وقوع جرم يا کلاهبرداري يا هرگونه فعل مجرمانه باشند و يا اينکه در موردي خود را ذيحق تشخيص دهند مي توانند رأساً به مراجع قضايي عرض تظلم نموده و يا دادخواست لازم براي احقاق حق خود به دادگاه صالحه تقديم نمايند .

40- نحوه اقدام درخصوص آراء فک پلمپ

چنانچه از دادگاه ها آرائي مبني بر فک پلمپ , صادر گردد بايد توسط شهرداري منطقه و يا از طريق اداره کل حقوقي در دادگاه هاي عمومي يک نسبت به آن اعتراض به عمل آيد . بديهي است در اعتراضات به عمل آمده ذکر شماره آراء کميسيون هاي ماده صد و ضميمه نمودن تصاوير آراء ضروريست .

41- خودداري مالک از پرداخت جرائم

شهرداري در صورت خودداري مالک از پرداخت جرائم , صرفاً در مواردي که جريمه مستند به تبصره هاي 2 و 3 باشد ( به صراحت مفا د تبصره هاي مذکور ) مي تواند از کميسيون صادرکننده رأي تقاضاي صدور رأي تخريب و رفع خلاف نمايد , در ساير موارد که جريمه مستند به تبصره هاي مذکور نباشد , چنين اقدامي قانوني نبوده و کميسيون هاي موضوع تبصره يک و 10 ماده صد صالح به رسيدگي و صدور رأي مجدد نمي باشند .

42- حدود اختيارات ديوان عدالت اداري و نحوه اقدام ساير مراجع قضايي به آراء ماده صد

باتوجه به طرح الحاق يک تبصره به مواد 18 و 20 قانون ديوان عدالت اداري , که در جلسه علني مورخ 26/2/72 مجلس شوراي اسلامي , در مورد حدود اختيارات ديوان عدالت اداري در رسيدگي به آراء ماده صد تصويب گرديده است , هرگونه اظهارنظر در خصوص نقض يا توقيف عمليات اجرايي آراء صادره , در صلاحيت ديوان عدالت اداري بوده و چنانچه از تاريخ مذکور ساير مراجع , اعم از کيفري , حقوقي , دادسراها اقدامي در رابطه با آراء ماده صد داشته باشند , مراتب بايد جهت بررسي و اقدام لازم همراه با تصوير نامه مرجع مربوطه به اداره کل امور اجرايي ماده صد ارسال گردد .

43- ارسال سوابق در اسرع وقت به شعب ديوان عدالت اداري

به منظور رسيدگي به دادخواست هاي معترضين به آراء کميسيون هاي ماده صد , کليه مسئولين شهرداري هاي مناطق مکلفند برابر ماده 21 قانون ديوان عدالت اداري هرگونه سوابق و مدارک مورد نياز ديوان را در اسرع وقت به شعب درخواست کننده ارسال نمايند .

44- اقدام مناطق شهرداري در خصوص آراء نقض شده توسط ديوان عدالت اداري

نظر به اينکه بعضاً تعدادي از آراء صادره از کميسيون هاي ماده صد قانون شهرداري , به علت شکايت افراد ذينفع از طرف شعب ديوان عدالت اداري نقض و جهت رسيدگي مجدد به تخلفات ساختماني ملک مورد شکايت به شهرداري منطقه اعاده مي گردد , لذا شهرداري منطقه با اظهارنظر صريح نسبت به دلائل و استنادات شعب ديوان عدالت اداري , مبني بر رد و يا تأييد دلائل مورد استناد , پرونده را به طور کامل رسيدگي نموده و سپس به اداره کل امور اجرايي کميسيون هاي ماده صد ارسال نمايد تا از طولاني شده ر سيدگي و مکاتبات اضافي جلوگيري به عمل آيد .

45- دستورالعمل در مورد آراء کميسيون هاي ماده ص د که توسط ديوان عدالت اداري نقض مي شوند .

دستورالعمل ذيل در مورد آراء کميسيون هاي ماده صد که توسط ديوان عدالت اداري نقض و يا توسط ذينفع مورد اعتراض قرار مي گيرد ابلاغ گرديده است .

الف) با توجه به اينکه تعدادي از آراء صادره از کميسيون هاي ماده صد , توسط ديوان عدالت اداري نقض مي گردد و شعب ديوان بعضاً به دلائل و مستنداتي اشاره مي کنند که با واقعيت و مدارک موجود در پرونده مغاير است . لذا ضمن بررسي کامل شهرداري مناطق , مي توانند از طريق اداره کل حقوقي نسبت به دادنامه صادره در موعد مقرر ( ده روز ) اعتراض نمايند و در مواردي که پرونده جهت طرح مجدد به کميسيون هاي ماده صد ارسال مي شود , قبلاً نسبت به دلائل و مستندات قيد شده در دادنامه رسيدگي و اظهارنظر نموده و سپس پرونده را به کميسيون هاي ماده صد ارسال دارند .

ب) در رابطه با اعتراض شاکي نسبت به آراء بدوي صادره از کميسيون هاي ماده صد ضمن بررسي کامل و اظهارنظر صريح , نسبت به دلائل مورد استناد شاکي , پرونده ها را به اداره کل امور اجرايي کميسيون هاي ماده صد ارسال نمايند .

ج) در مواردي که آراء صادره از کميسيون هاي ماده صد , در اداره کل امور اجرايي کميسيون هاي ماده صد به علت کمبود مدارک و مستندات مورد نياز قابل اعتراض نباشد , شهرداري مناطق مي توانند با ارائه مدارک و مستندات مورد لزوم و بازديد از محل و اظهارنظر در مورد قدمت آن , نسبت به رأي صادره در موعد مقرر اعتراض نمايند .

د) با توجه به اينکه تعدادي از پرونده هاي ارسالي بدون اطلاع مستأجرين ملک و صرفاً بنا به درخواست مالکين ارسال مي گردد , لذا شهرداري منطقه موظف است که آراء صادره بدوي را به کليه افراد ذينفع در ملک ابلاغ نمايند تا در صورت داشتن اعتراض , کليه ذينفع ها نسبت به ارائه اعتراضيه اقدام نمايند .

46- عدم صدور پايان کار ساختماني جهت بناهاي مخروبه و لزوم اخذ عدم خلاف و پايان کار جهت انجام معاملات قطعي

با عنايت به اينکه ساختمان برحسب تعريف طرح جامع تهران , عبارت است از هر بناي پوشيده که براي مسکن , زندگي و يا فعاليت انسا ن و يا نگهداري کالا و ماشين آلات و غيره در نظر گرفته شده است , از طرفي با توجه به ماده صد قانون شهرداري ها وبند 24 ذيل ماده 55 قانون مذکور , احداث هرگونه ساختمان در محدوده قانوني شهرها , بايستي با اخذ مجوز از شهرداري انجام پذيرد و گواهي پايان ساختمان , پيرو پروانه هاي صادره بوده و تأييدي است بر صحت اجراء و رعايت ضوابط و مقررات شهرسازي و در نتيجه استحکام بنا و اجازه بهره برداري از مستحدثات اجرا شده , لذا با توجه به نکات فوق الذکر , گواهي پايان ساختمان در مورد بناهايي که مخروبه بوده و غير قابل استفاده مي باشد موضوعيت ندارد . و از طرف ديگر با توجه به تبصره 8 از لايحه اصلاحي تبصره هاي ماده صد قانون شهرداري ها مصوب شوراي انقلاب اسلامي ايران , دفاتر اسناد رسمي نيز مکلف اند در زمان انجام معاملات , با اخذ گواهي پايان کار و يا عدم خلاف اقدام به انجام معامله نمايند . لذا شهرداري مي تواند نسبت به موارد فوق مراتب عدم شمول ملک مورد نظر را نسبت مقررات تبصره 1 ماده صد اعلام نمايد .

47- ذکر غيرقابل تفکيک بودن عرصه ملک در گواهي هاي صادره

نظر به اينکه ادارات ثبت در برخي موارد به استناد برگ پايان ساختمان صادره از طرف شهرداري ها بدون اجراي ماده 101 قانون شهرداري ها اقدام به تفکيک عرصه املاک واقع در محدوده شهر تهران را مي نمايند , لذا به منظور عدم ايجاد گرفتاري بعدي جهت مالکين مربوطه و نيز به منظور جلوگيري از تضييع حقوق , شهرداري بايد در گواهي هاي صادره اعم از ساختمان هاي احداثي قبل از سال 1349 يا پس از آن قيد نمايد که عرصه ملک غيرقابل تفکيک بوده و هرگونه افراز و تفکيک عرصه با توجه به ماده 101 قانون شهرداري مستلزم موافقت شهرداري مي باشد .

48- مواردي که نياز به کسب مجوز از شهرداري ندارد :

مواردي که نياز به کسب مجوز از شهرداري ندارد عبارتند از :

الف) مرمت پشت بام از قبيل تعويض قيرگون , آسفالت , نصب موزائيک , تعويض يا مرمت شيرواني .

ب) تعويض موزائيک ساختمان و راه پله .

ج) سفيد کاري و نقاشي و نصب کاشي .

د) نماسازي ديوار حياط و ساختمان .

ط) لوله کشي آب و فاضلاب , گاز , نصب شوفاژ , مشروط بر اينکه محل موتورخانه نياز به احداث ساختمان جديدي نداشته باشد . احداث محل منبع مواد سوخت زير حياط بلامانع است .

ع) حفر چاه و تخليه آن .

ق) احداث سرويس توالت به طور مجزا از ساختمان داخل حياط حداکثر به مساحت 2 مترمربع .

ي) احداث حوض و استخر و کف بندي و باغچه بندي در منازل مسکوني .

49- مدارک لازم جهت تفکيک اراضي

مدارک لازم جهت تشکيل پرونده براي انجام تفکيک اراضي عبارتند از :

الف) ارائه تقاضاي تفکيک توسط مالک و يا مالکين و يا وکيل قانوني .

ب) در صورتي که تقاضا از طرف شرکت و يا سازماني باشد , نماينده رسمي آن شرکت و سازمان بايستي معرفي نامه معتبر ارائه نمايد .

ج) سه برگ فتوکپي از تمام اوراق سند مالکيت ( شش دانگ )

د) ارائه يک برگ نقشه 2000/1 هوايي که محل توسط مالک بر روي آن مشخص و امضاء گرديده باشد و سه برگ فتوکپي از محل ملک روي نقشه هوايي الزامي است .

ط) در صورتي که زمين شش دانگ به صورت مشاعي باشد , سه برگ از هريک از اسناد مشاعي ارائه شود .

ت) در مورد زمين هاي تفکيک شده ارائه صورت مجلس ونقشه تفکيکي ثبتي و سند مادر الزامي است .

خ) اصل سند مالکيت جهت تطبيق با فتوکپي اسناد مالکيت بايستي به همراه مالک باشد .

ع) برگ مفاصا حساب نوسازي و معافيت آن در 6 ماهه گذشته سال .

ق) در صورتي که مالک فوت شده باشد گواهي انحصار وراثت به انضمام وکالتنامه از طرف ورثه و در مورد ورثه صغير اجازه نامه ر سمي قيم .

ف) مفاصا حساب ماليات اراضي باير قبل از صدور اجازه تفکيک ارائه گردد .

ه) اسنادي که فاقد ابعاد مي باشند ارائه کروکي ثبتي و يا کروکي ابعاد با مساحت ملک که توسط مالک تهيه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمي گواهي امضاء شده باشد .

ي) جهت اراضي بيش از 3000 متر مربع ارائه کروکي نقشه برداري شده که به امضاء مهندسين مجاز رسيده باشد .

50- مراحل انجام تفکيک اراضي

مراحل ضروري براي انجام تفکيک اراضي عبارتند از :

الف) تشکيل پرونده

ب) بازديد محل

ج) اظهارنظر طرح هاي تفصيلي

د) تعيين بر و کف

ط) ارائه کروکي پيشنهادي تفکيک توسط مالک

ت) بررسي کروکي مذکور از نظر مقررات شهرسازي ملاک عمل با توجه به ماده 101 قانون شهرداري .

خ) ترسيم نقشه تفکيکي در صورت منطبق بودن کروکي مذکور با ضوابط تفکيک اراضي .

ع) امضاء نقشه توسط مسئولين ذيربط .

ق) اخذ عوارض تفکيک

ه) تهيه پيش نويس و تايپ نامه عنوان اداره ثبت

ظ) ارسال نامه همراه با نقشه تفکيکي به ا داره ثبت مربوطه

ي) تفکيک اراضي بيش از 10000 مترمربع مستلزم رعايت سرانه هاي شهرسازي در نقشه پيشنهادي و تصويب کميسيون ماده پنج شوراي عالي شهرسازي و معماري مي باشد .

51- شرح مختصري از مقررات تفکيک اراضي

مقررات تفکيک اراضي را مي توان به شرح ذيل دسته بندي کرد :

الف) حداقل نصاب مساحت تفکيک در تراکم کم داخل محدوده 5 ساله و محدوده آزاد شده 330 مترمربع .

ب) حداقل نصاب مساحت تفکيک در تراکم مسکوني متوسط و بالاتر داخل محدوده 5 ساله تا 200 مترمربع

ج) حداقل نصاب مساحت تفکيک اراضي مسکوني پايين تر از محور خيابان امام خميني داخل محدوده 5 ساله 150 مترمربع .

د) حداقل نصاب مساحت تفکيک اراضي مسکوني متعلق به سازمان زمين شهري و اوقاف و شهرداري 200 مترمربع .

ط) تفکيک خانه هاي ساخته شده مجزا به تاريخ قبل از سال 56 داخل محدوده 5 ساله خدمات شهري در وضع موجود بلامانع است (پس از رعايت بر اصلاحي ).

ت) تفکيک خانه هاي ساخته شده به تاريخ قبل از سال 58 در محدوده آزاد شده در وضع موجود بلامانع است (پس از رعايت بر اصلاحي ) .

خ) حداقل نصاب مساحت تفکيک اراضي در نوع استفاده تجاري و مختلط 300 مترمربع مي باشد .

ق) حداقل نصاب مساحت تفکيک در منطقه صنعتي 1000 مترمربع .

ه) حداقل نصاب مساحت تفکيک در حوزه انبارداري 5000 مترمربع .

ي) حداقل عرض گذرهاي احداثي مطابق جدول ضميمه مي باشد .

52- عرض گذرهاي احداثي

مقررات عرض گذرهاي احداثي در قطعات مورد تفکيک عرض گذرهايي که براي تفکيک يک پلاک به قطعات متعدد بايد درنظر گرفت به شرح زيرمي باشد:

بلوک يک                          بلوک دو                             بلوک سه

طول کوچه     عرض کوچه     طول کوچه    عرض کوچه     طول کوچه     عرض کوچه

تا 30 متر          6 متر           تا 50 متر           6متر            تا 50 متر        4 متر

تا 60 متر          8 متر           تا 100 متر         8 متر           تا 100 متر       8 متر

تا 100 متر       10 متر       بيشتر از 100 متر    10 متر      بيشتر از 100 متر   8 متر

بيشتراز 100 متر  12 متر             بن باز           10 متر              بن باز         8 متر

کوچه هاي بن باز  12 متر

تبصره : در تفکيک اراضي بيشتر از 1000 متر مربع بايستي براساس جمعيت پذيري ضمن رعايت سرانه هاي خدماتي مربوطه اقدام نمود .

 

 

 دانلود

www.hamylaw.com

موضوعات مرتبط
نظرات
موردی یافت نشد.